现在网上聊起房子，那叫一个“哀鸿遍野”，感觉全世界都没人买房了。但你要是真信了这个，那可就错了。
现实情况是，买房子的人，还真有，而且不少。
只不过，现在的市场玩法变了。不管是新房还是二手房，普遍都在 “以价换量”——说白了，就是降价卖，才能跑得快。
很多人一看，嚯，房子都得降价才卖出去了，这市场肯定完蛋了。
可他们没看到的是，正因为价格降下来了，原来买不起、在观望的人，才终于能上车了，成交量反而被拉起来了。
这里头有个特别有意思的现象。
卖房的房东，降价卖了房，他不好意思跟邻居朋友说，觉得跌了面子；而买了房的人，也怕被人笑话是“接盘侠”，偷偷摸摸不敢声张。
结果就是，买卖双方都闷声干事，场面上安静得很，氛围上就搞得好像市场冻住了一样。但实际上，交易一直在暗流涌动。
数据不会骗人。
就拿刚过去的9月来说，北京二手住宅卖了接近1.6万套，环比涨了超过20%；上海更猛，卖了1.8万多套，同比增加了27%。
光是这两个城市，一个月就成交了3万多套二手房，量价齐升谈不上，但 “量” 确实是回来了。
所以大家不用奇怪，楼市里怎么还有这么多“勇士”。
其实道理不复杂，咱们的人口问题，新生儿减少，它对房地产需求的真正冲击，得到2040年以后才会完全显现。
为啥是2040年？
你算算，国内新生儿是从2017年开始明显下滑的，那一年出生的人，得到2040年才刚23岁，大学刚毕业，还没到成家立业的主力购房年龄呢。
而现在买房的主力军是谁？是那些28岁到35岁之间的朋友们，也就是90年到97年出生的这一波。回看那些年份，咱们每年的出生人口还维持在2000万上下的高位。
这些人现在正处在结婚、生子、事业稳定的关键十年，他们是实实在在的 “铁刚需”。
这时候可能有人要说了，大城市里很多90后都是土著，家里不缺房呀！
这话对，但不全对。我们得看到，在大城市打拼的，还有数量极其庞大的“外地90后”。他们的父母，大多并没有能力提前为他们在大城市备好一套婚房。
对于这些想要扎根的年轻人来说，房子，依然是一道绕不过去的坎。
咱们再从现实层面盘算一下。
一个在大城市工作的90后，如果他打算结婚，尤其是男生，没有一套房，谈恋爱可以，但走到谈婚论嫁那一步，难度系数就会直线上升。
这是很现实的社会观念，短期内很难改变。
好，就算运气爆棚，遇到了一个不要求房子的伴侣，两人决定“裸婚”。
可一旦将来有了孩子，为了孩子的户口、学位，为了全家能有一个稳定安宁的港湾，买房这个议题，十有八九会再次摆上桌面。
再退一万步讲，这个人打定主意不结婚、不生孩子，做个快乐的独身主义者。
但只要他决心在这个城市长期生活下去，当他年龄渐长，收入能力可能不如年轻时，如果还没有自己的房子，想要体面地留在大城市，将会非常艰难。
租房的不稳定性和晚年面临的租金压力，是实实在在的。
所以你看，无论从哪个角度分析，对于想留在大城市的90后们，买房这个选项，几乎是一个刚性需求。
他们现在买房，不是因为相信房价会暴涨，而是出于自身生活阶段的迫切需要，可以理解为一种“不得不”的选择。
这是客观存在的基本盘。我们回看1990年到2000年的出生人口，虽然整体是下降趋势，但大部分年份依然维持在2000万左右的量级。
我们做个最保守的估计，就算这其中只有一半的人有购房意愿，那也是一个天文数字。这正是楼市至今仍有韧性的底牌，也是很多人认为市场不会硬着陆的底气所在。
而且，这群人已经不是在观望了，他们正在用真金白银投票。
数据显示，上海总价300万以下的二手房成交占比大概在一半左右；成都则是总价100万以下的房子，扛起了成交量的半壁江山。
这个价位的房子，在大城市里通常是什么样的？
大概率是市区的“老破小”或者偏远一点的“刚需盘”。会选择这些房子的，几乎清一色是钱不多、但需求迫切的真实刚需。那些追求生活品质的改善型买家，是看不上这类产品的。
这也解释了，为什么房产圈内普遍还相信房价存在最后一次大涨的机会。
逻辑就在于，这一大波刚需还在，他们被压抑的需求，被视为未来可能引爆市场的“最后一桶金”。
分析了这么多，让我们回到最初那个灵魂拷问：为什么救市政策出了这么多，房价还是在跌？
答案其实就藏在我们上面的分析里。
第一，政策的目标是“托底”，而不是“引爆”。
现在的救市，你可以理解为是在修一个“政策底”，目的是防止市场出现恐慌性踩踏和系统性的风险。它想让市场软着陆，而不是回到过去那种靠房价暴涨来拉动经济的旧模式。
所以，政策能稳住成交量，却很难再强行拉高价格。
第二，市场的供需关系已经彻底变了。
“房住不炒”真正深入人心，投资客大规模退场。现在市场的主力买家，变成了我们上面反复说的“钱少事多”的刚需。他们对价格极其敏感，购买力也有限。
面对这样的买家群体，房东和开发商唯一的杀手锏就是——降价。你想把这批人兜里的钱掏出来，就必须把价格降到他们能够得着的位置。
第三，信心比黄金更重要。
尽管刚需在入场，但整个市场的大预期已经改变了。过去那种“买房必赚”的信仰被打破了。
大家不再着急恐慌性入市，而是变得无比理性，会反复比较、耐心等待一个自己认为的“底价”。这种普遍观望的心态，本身就构成了房价的下行压力。
所以，现在的市场正在形成一个新常态：
房价，特别是之前泡沫比较大的区域和产品，会继续回调，回归其真实的居住价值。
成交量，则会在价格调整到位的背景下，被真实的刚需和改善型需求支撑住，形成一个“量稳价跌”的局面。
这对我们普通人意味着什么？
如果你是真刚需，遇到价格合适、地段和产品也满足自己核心需求的房子，确实可以考虑出手了。
这个市场给了你更多的选择和议价权，不用像过去那样恐慌性追高。
但如果你还抱着投资暴富的念头，那我劝你冷静。
那个闭眼买房就能赚钱的时代，真的已经过去了。未来的楼市，会越来越像一个正常的消费品市场——住得好，才是真的好。
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